一、承租人有無征收補償權利?
我國的立法嬗變是逐步將承租人剔除被征收人的范圍的。依據《土地管理法》及其實施細則，征收補償的對象僅為土地所有權人、使用權人等物權人，作為債權主體的承租人未被納入補償范疇。國土資源部2010年修訂的《征收土地公告辦法》第6條規定: “被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人應當在征收土地公告規定 的期限內持土地權屬證書到指定地點辦理征地補償登記手續。”該規定將“其他權利人”納入征收補償范圍，彌補了法律規范對征收過程中被征收人以外利益相關主體關注的欠缺。我們可以參考與城中村改造最為類似的舊城改造，舊城改造適用國有土地上房屋征收補償規定，已失效的《城市房屋拆遷管理條例》將房屋承租人確定為征收關系當事人，第 27 條規定了承租人的具體安置方式，承租權具有代位性。但是2012年施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》明確只有房屋所有權人才可以作為被征收人并享有簽訂補償協議的權利，而且第23條也僅授權各地對停產停業損失予以規定，承租人原來享有的代位權失去規范依據。雖然承租人被剔除被征收人的范圍，喪失主體地位。但是按照法律規定，征收非居住房屋的，被征收人還可以獲得設備搬遷和安裝費用，無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用，因征收造成停產、停業的損失補償等。設備搬遷和安裝費用，無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用，應歸設備所有人。因拆遷造成停產、停業損失的補償歸遭受實際損失的經營人。因而實踐中，承租人在一般是被“內部化”處理的。而且其無主體地位，只有在房屋征收部門既不在其與房屋所有權人簽訂的安置補償協議中給付屬于實際經營者的獨立補償利益，也不另行與實際經營者簽訂安置補償協議解決實際經營者獨立補償利益問題的情況下，作為實際經營者的承租人作為直接利害關系人，才可以直接向房屋征收部門提起行政訴訟主張權利。
二、如何保護承租人的征收補償權利?
承租期間，房屋被列入征收范圍的，一般涉及兩個法律關系，即征收補償關系和房屋租賃關系。若當事人在租賃合同中就承租房屋涉及動拆遷事宜有約定的，體現了雙方的意思自治，則按約定處理。合同約定除非被確認為無效，對雙方當事人均具有約束力。“如果被征收人與承租人簽訂的租賃協議已經就征收情況作出了預測，并安排了相應的處理方式，按照租賃合同約定的方式處理即可。”。若房屋租賃合同未有約定，則宜先處理征收補償關系。當事人對于征收及補償有約定的，合同無約定情況下，處理征收與租賃關系的關鍵在于國家征收行為有無侵害承租人的租賃權。侵害的，應先解決征收補償關系，再解決租賃關系;未侵害的，可先解決租賃關系。比較具有爭議的一點是：合同約定房屋遭遇征收出租方不作任何賠償或雙方互不承擔責任，怎么處理?這涉及如何理解上述約定，存在兩種觀點。一種觀點認為雙方對征收補償作了明確約定，承租人不能主張任何費用。一種觀點認為該約定僅是指承租人不再向出租方要求任何賠償，但征收人對于承租方的征收補償，出租方還是應給予承租人。理解上述約定的關鍵在于如何把握當事人簽訂合同時的真實意思表示。如果當事人作出上述約定時已將承租人應得份額考慮進去，應視為承租人放棄了其應得的征收補償權益。反之，承租人當然有權主張。如果無法查出真實意思的，單從上述條文來看，出租人不作任何賠償或者不承擔責任的意思應為出租人不承擔違約責任，但對于本身應屬于承租人的征收補償，出租人獲得后仍應歸還承租人，否則有不當得利之嫌。
三、結語
無救濟即無權利。沒有救濟程序的保障，承租人的征收補償權只是一句空談。私人財產權同生命權、自由權一樣，是與生倶來的自然權利，神圣不可侵犯。國家給予征收補償的基礎在于權利人的權利受到合法侵害，債權受到侵害的，也應有權獲得補償。一旦租賃房屋遭遇征收，租賃標的物將不復存在，導致的直接后果就是基于該房屋形成的租賃關系無法繼續履行，承租人無法繼續占有、使用、收益房屋，可能致使承租人投入的裝修成本付之東流，并帶來相應的營業、搬遷損失。國家的征收行為合法侵害了承租人的租賃權，對于由此導致的裝修、搬遷、營業等損失應給予一定的量化補償。我們建議在前期訂立房屋租賃合同時，注意應當與出租人明確租賃期內如遇動遷的征收補償款項分配問題，甚至盡可能讓房屋所有權人也加入租賃合同成為簽訂主體，訂立多方合同，明確各級主體的權利義務 ，這樣在涉及征收權益分割時有利于保障自身的合法權益。
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