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律師告訴你如何確定房屋拆遷評估報告是否合法,若不合法該如何救濟?

文章來源: 北京拆遷律師網
發布日期:2023-06-15
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  房屋拆遷評估是確定被征收房屋價值的關鍵,也是征收拆遷部門做出補償決定的依據。那么對于這關乎我們重要財產的一紙報告,我們應當如何審查的他的合法性,在當我們對評估結果有異議時我們應當選擇什么樣的途徑救濟。

  律師告訴你如何確定房屋拆遷評估報告是否合法,若不合法該如何救濟?

  一、合法性審查

  房屋拆遷評估關乎民之根本,其評估的程序有著嚴格的規定,并不是一兩個人隨便看一看、寫一寫就能算作評估結果。我們可以從以下三個大點出發,審查評估報告,從而找出漏洞進而維權。

  (一)啟動上的審查

  《國有土地上房屋征收評估辦法》第4條規定:房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的,由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

  也就是說,拆遷方未經任何通知就自行選定評估機構,是絕對侵害我們的合法權益的,我們一定要注意。

  (二)程序上的審查

  首先,主體的要求。房地產評估機構應當是依法設立,并取得房地產估價機構資質,從事房地產估價活動的中介服務機構。任何未取得資質的機構都不具有評估主體的資格。

  其次,要審查評估人員是否專業,也就是是否具有相應資格與證書,以及相關承辦評估業務的專業人員是否履行了實地查勘義務。

  最后,應當檢查評估機構所承接的評估業務是否超出評估機構的業務范圍,或者超出評估機構或者評估專業人員的專業勝任能力,也就是檢查是否具有攔“瓷器活”的“金剛鉆”。

  (三)實體上的審查

  所謂實體上的審查也就是針對評估報告這張紙本體的審查,主要包括評估報告的內容是否完整,是否有缺字漏字,是否有更改、涂抹痕跡,評估對象是否清晰明確,評估時間是否符合法律的規定,采用了何種評估辦法(市場法、收益法、假設開發法),評估結果是否合理,簽字蓋章是否符合法律規定等。

  這些都是我們可以找尋的違法點,當我們認為評估報告不合理、不合法時,并不一定要只盯著評估結果一點使勁,以上的途徑都可以成為我們維權的出發點。

  

律師告訴你如何確定房屋拆遷評估報告是否合法,若不合法該如何救濟?

 

  二、權利如何救濟

  說了這么多可以審查的點,那當評估報告真的影響了我們的權益,我們又該通過什么途徑來救濟呢。

  (一)針對評估報告的救濟

  我們可能經常會忽略一點,那就是單純的房屋拆遷評估報告,并不在行政訴訟的受案范圍。因為評估報告僅僅是政府制定補償決定的依據,具體如何補償往往是由拆遷雙方采信評估報告并加以協商一致后,才會得出一個具體可行的結論。

  在此之前,這一紙報告僅僅是一個數據,沒有政府的采信并做出相應的決定,其就不具有行政性,因而不能單純就評估報告提起行政訴訟。那我們又當怎樣維權呢?

  不能訴訟但可以特別程序予以救濟。

  第一,當我們對評估報告有疑問時,出具評估報告的房地產價格評估機構應當向我們作出解釋和說明。

  第二,對評估結果有異議,應當自收到評估報告之日起10日內,向房地產價格評估機構申請復核評估。

  第三,對原房地產價格評估機構的復核結果仍有異議的,應當自收到復核結果之日起10日內,向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。

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  (二)針對征收補償決定的救濟

  當政府采信了評估報告并做出了相應的征收補償決定,就會對我們的實權利產生影響,此時該補償決定就是行政機關依法行使行政職權的行為,就具有了可訴性,我們就可以針對補償決定以政府為被告提起行政訴訟。

  根據《行政訴訟法》和《行政復議法的》相關規定,對征收補償不服的,應當在知道作出補償決定之日起60日內,向作出補償決定的市、縣級政府的上一級政府申請行政復議;或者知道補償決定作出之日起6個月內去法院提起行政訴訟。

  牢記時間,莫要超期!!!

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