維權必讀

您的位置:首頁>維權必讀 >維權必讀>承包地出租給第三方合同約定土地征收附著物補償款由雙方平分,征收來臨承租人未按約定給村民補償款怎么辦?

維權必讀

承包地出租給第三方合同約定土地征收附著物補償款由雙方平分,征收來臨承租人未按約定給村民補償款怎么辦?

文章來源: 北京拆遷律師網
發布日期:2023-06-27
分享到:
44.4K
  某村村民的土地被村委會出租給第三方進行經營。在租賃合同中約定了土地遇到征收時補償款的分配方式。合同規定,土地補償款歸出租方所有;經過折舊后的多余部分的地上附著物補償款由出租方與承租方平均分配。在2022年,該村土地被政府征收,政府向村集體發放了土地補償款,村集體分配給了村民,但土地上的附著物補償款,他們只獲得20多萬。此舉引發村民憤怒,要求村委會采取行動,雖然盡力幫助村民與企業溝通。只是在心理上安慰了村民,未解決實際的問題。這種情況下,村民只能自救,他們該如何維權?

  

承包地出租給第三方合同約定土地征收附著物補償款由雙方平分,征收來臨承租人未按約定給村民補償款怎么辦?

 

  法律分析

  實踐中,村委會或村民小組在征得村民同意的前提下,將村民的土地經營權轉讓給企業,稱為「打包流轉」!复虬鬓D」是法律關系涉及三個法律主體:村委會、村民和企業。從涵攝推論可以得出結論,這三個法律主體之間構成委托代理法律關系,委托涉及村委會與村民,代理涉及這兩者與第三方企業。

  關于代理,根據《民法典》第162條的規定,是指「代理人在代理權限內,以被代理人名義實施的民事法律行為,對被代理人發生效力!勾砣艘员淮砣说拿x從事民事法律行為,并且被代理人承擔后果,這是代理制度的基本原則。根據這個定義,村委會須以村民的名義對外簽訂協議,才構成代理關系。然而,在《民法典合同編》的925條和926條中,承認了隱名代理,所謂隱名代理是指代理人以自己的名義與第三人訂立合同,兩種代理的區別在于代理人是以自己的名義還是以被代理人的名義從事民事活動。所以,"打包流轉"是村委會或村小組以自己的名義進行的行為,雖然并未以村民的名義,但仍屬代理行為。

承包地出租給第三方合同約定土地征收附著物補償款由雙方平分,征收來臨承租人未按約定給村民補償款怎么辦?

  代理法律關系中嵌套的租賃法律關系,其當事人是村民和企業。代理法律關系中,代理人在代理權限范圍內實施的代理行為,其法律后果由被代理人承擔;而根據《土地承包法》的規定,土地流轉合同的所有收益歸村民所有,村集體和村委會不得從中截留。因此,承租人不履行合同而發生的請求權,也由村民享有。因此,繼續履行該合同的請求權應由村民行使,而村委會則有義務主持調解糾紛。

  以上是私法也就是民事法律的框架下所做的分析,但由于此事實牽涉土地征收,所以也應當從行政法視角進行分析。

  讓我們來看一看政府與村委會的關系。由于我國集體土地所有權歸村集體所有,政府征收土地時是剝奪村集體的財產權,政府與村集體之間發生行政征收法律關系。村集體是被征收土地的所有人,村委會則是村集體的代表,二者的法律關系顯而易見。

  政府與村民在民法上無直接的征收關系(《民法典》243條),因為政府征收的是村集體的土地,而非農民個人的。然而,征收土地的同時也剝奪了農民的土地承包權,因此《土地承包法》保障了農民的承包權,該法規定當政府征收集體土地時,承包方有權獲得相應的補償。政府負擔著由征地引起的行政法上的法定義務,諸如社會保障費用,保障被征地農民的生活,維護被征地農民的合法權益,政府施政得當,則這些問題得到妥善處理,相反,則嚴重影響被征地村民的生計。因此征地中政府的征收行為嚴重影響了村民的權利義務,村民是土地征收法律關系的一方主體。如果土地上有附著物,如平房,樓房及附屬房屋等,如水塔,水井,橋梁等,及花草樹木等,依據《土地承包法》的規定,政府必須就地上附著物的征收給予所有人公平合理補償。

承包地出租給第三方合同約定土地征收附著物補償款由雙方平分,征收來臨承租人未按約定給村民補償款怎么辦?

  政府與企業的關系:企業使用的土地所有權屬于村集體,承包權屬于村民且未被轉讓。土地所有權、承包權和經營權分屬不同主體,因此,在土地征收的法律關系中,企業并非當事人。然而,在對地上附著物進行征收時,如果地上附著物的所有權屬于承租企業,則其成為了征收法律關系的相對人。

  在上述分析的基礎之上,村民可以選擇維權路徑

  土地安置補償工作已到位,村民無任何爭議,所爭議的是民事主體間的利益分配!锻恋毓芾矸▽嵤l例》第三十二條規定,地上附著物和青苗等的補償費用,歸其所有權人所有。地上附著物的所有權人才有權向政府主張征收補償款,至于有人因合同得到附著物所有權人的部分補償款,因為不涉及所有權歸屬的糾紛而難以撼動政府征收補償款發放的合法性與合理性,不能向法院起訴政府。

  根據《土地承包法》的規定,因土地承包經營發生糾紛的,雙方當事人可以通過協商解決,也可以請求村民委員會、鄉(鎮)人民政府等調解解決。但當事人不愿協商、調解或者協商、調解不成的,可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁。也可以直接向人民法院起訴,該訴訟是民事訴訟。政府征收涉案土地,將地上附著物的補償款全部轉至承租企業賬上,后者未依照約定分配補償款給村民,構成違約。村民可以追究承租企業的違約責任,包括繼續履行,賠償違約金等。

44.4K
本網站圖片來源于網絡,如有侵權請聯系我們刪除!
www.91cm