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征收拆遷住改商房屋如何認定如何補償?

文章來源: 北京拆遷律師網
發布日期:2023-07-06
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  在城市建設和發展的過程中,房屋征收是不可避免的一項工作。房屋征收涉及到被征收人的合法權益,尤其是對于那些將住宅改變為經營性用房的“住改商”房屋,如何確定其性質和補償標準,是一個亟待解決的問題。

征收拆遷住改商房屋如何認定如何補償?

  什么是“住改商”房屋?

  “住改商”房屋,是指國有或集體所有土地上的住宅利用其沿街的地理位置優勢,改住宅為商業經營、辦公、生產等非住宅房屋用途的房屋。比如,咱們生活中常見的是將臨街的房子用來開超市、開餐館、賣雜貨等等,這其實就是“住改商”。

  根據《民法典》第二百七十九條規定,業主不得擅自將住宅改變為經營性用房。“業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主一致同意。”可見,“住改商”房屋并非法律禁止的行為,如果屬于合法的“住改商”,那么在征收補償過程中,就需要按照“住改商”的標準予以補償。

  

征收拆遷住改商房屋如何認定如何補償?

 

  如何認定“住改商”房屋?

  確定“住改商”的補償標準,核心問題在于確定房屋性質,而確定房屋性質的依據是房屋的用途。在實踐中,“住改商”的認定需要考慮以下幾個方面:

  一是納稅憑證。納稅憑證可以說明從事生產經營活動的住房一直在從事生產經營。租賃協議。將房屋出租給他人,應提供租賃協議和相關收據、票據。

  二是營業執照、稅務登記證、衛生許可證等。這些可以直接認定房屋的實際用途,確定營業主體和地點。

  三是經營時間。經營時間越長,說明“住改商”的性質越明顯。

  四是房屋實際使用狀況。如果有些人辦理了相關手續、證明、許可,但是沒有用于實際經營,這種情況不能被認定為“住改商”。

  如果能夠符合以上條件,則應按照商業用房進行補償。

  

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  如何補償“住改商”房屋?

  我國現行的法律、法規均沒有對“住改商”性質房屋的補償標準作出專門或具體的規定。但在實踐中,對住改商房屋的補償標準一般高于居住用房屋的一到兩倍。

  此外,補償項目還包括:裝修、裝潢等房屋添附費用;設備資產搬遷費用、折舊損失停產停業損失的補償;員工遣散安置費用;搬遷獎勵等促簽獎勵。

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