抵押房屋遭遇拆遷應該如何處理?

　　拆遷是一項大動作，一大片區納入征收拆遷范圍的房屋中，可能有部分房地產可能已經設定抵押權。所謂“設有抵押權的房屋”是指房屋所有人以其所有房屋作為抵押標的物，向抵押權人設定抵押，因此造成抵押權限制的房屋。那么關于抵押房屋遭遇拆遷應該如何處理，我國法律是如何進行規定的呢?

　　對于國有土地上的房屋進行征收，主要依據的是《國有土地上征收與補償條例》。雖然該條例對設有抵押權的房屋如何處理沒有直接規定，但是我們可以以《民法典》及《城市房地產抵押管理辦法》的規定作為參考。

　　

 

　　1.抵押人負有及時通知義務

　　《城市房地產抵押管理辦法》第38條規定，因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人。第39條規定，抵押人占用與管理的房地產發生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應當采取措施防止損失的擴大。由此可知，抵押人應當負有及時書面通知并采取措施防止損失擴大的義務。如果抵押人未履行此項義務或給給抵押權人造成擴大損失的，抵押人可能會承擔賠償責任。

　　2.積極行使物上代位權以拆遷補償款保障債權實現

　　根據《民法典》390條的規定：擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期限未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。因此，抵押權人有權積極行使代位權，在原抵押房屋面臨拆遷等滅失時，將拆遷補償款作為替代繼續擔保。

　　3.發生征拆房地產損失，無過錯不擔責

　　《城市房地產抵押管理辦法》第39條規定，抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。而發生城市房地產拆遷并不屬于抵押人的過錯，由此造成抵押權人的損失，抵押人不應承擔責任。

　　4.要求重新設定擔保財產

　　《城市房地產抵押管理辦法》第38條規定，因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押雙方可以重新設定抵押房地產。據此，在原抵押房屋因拆遷而損毀滅失后，債權人為了擔保其主債權，可以要求債務人提供其他價值相當的新擔保物且不妨害原合同的繼續履行。同時，《國有土地上房屋征收與補償條例》中也規定，對拆除設有抵押權的房屋實行產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。

　　由上述條文可知，若被拆遷人是以產權調換的方式獲得房屋拆遷補償，由于被拆遷房產是兩個不同的物，在原房產上設定的抵押權效力并不能及于拆遷后補償的房產。債權人如要對交換所得房產也主張優先受償權，必須要與債務人就補償所得房產為主債權重新設定抵押權且簽訂新的抵押協議。

　　

 

　　5.要求債務人提前清償，解除擔保

　　《城市房地產抵押管理辦法》第38條規定，因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同�！睹穹ǖ洹返�390條規定，抵押期間，抵押財產毀損、滅失或者被征收等，抵押權人可以就獲得的保險金、賠償金、或者補償金等優先受償;被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

　　發生城市房地產拆遷時，如果抵押人可以重新為抵押權人提供抵押擔保，抵押權人不能要求其提前清償;如果抵押人不提供擔保，那么根據上述法律規定，抵押權人有權要求提前清償債權債務以防受到損失。

　　此外，抵押人拒絕提供擔保，也不清理債務的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。同時，根據抵押權的物上代位效力，抵押權可及于債務人所獲得的補償金。也就是說抵押權人可以要求抵押人以補償金要求受償。